Lær om leieavtaler for industrilokaler

Få informasjon om vilkår, leie og andre avgifter

•••

Busà Photography / Getty Images

Mens restriksjoner og leieforhold er viktige hensyn når du leter etter kommersielle eller industrielle lokaler, for de fleste nye bedrifter, er den månedlige leiekostnaden ofte den avgjørende faktoren. Kommersielle leieavtaler kan ha tilleggsavgifter i tillegg til husleie, så vær sikker på at du forstår hva ekstra kostnader er ved å vite følgende:

• Hva er grunnleien din på brukbare kvadratmeter : Mange næringsleieavtaler har en grunnleie , som er det du betaler for den faktiske kvadratmeteren av plassen. Imidlertid kan 'laster' og 'CAM'-avgifter legges til denne prisen, noe som øker din månedlige leie.
• Hvis vilkårene i leieavtalen din er omsettelige : Omsettelige vilkår inkluderer grunnleien, gratis husleie, depositum, lengden på leieavtalen, hvor mye husleien og gebyrene kan økes hvert år, og alternativer for fornyelse av leieavtalen.
• Hvis det kommer kostnader i tillegg til leie: Spør om det er noen spesielle skatter, eiendomsavgifter, lasteavgifter, CAM eller andre avgifter. I så fall, få dem skriftlig, og sørg for at hver avgift er identifisert individuelt; du bør vite hvor mye hver avgift vil koste deg, og hvor ofte du må betale gebyrene.
• Fremtiden koster : Vet hvor mye husleien din (og eventuelle andre gebyrer) kan heves hvert år. Hvis det er et tak på 1 % hvert år på lasteavgifter, kan det høres rimelig ut, men dette betyr ikke at grunnleien din vil være begrenset til 1 %. For å kompensere for lave tak på andre gebyrer, kan det hende at utleieren din prøver å holde deg med en leieøkning på 15 %.
• Hva er inkludert i leien : Forstå hvilke skatter, verktøy og tjenester – som landskapsarbeid, sikkerhet og forsendelser – som dekkes i leieavtalen din.

Bestemme om leasing av industrilokaler gir mening for bedriften din

Kommersielle og industrielle lokaler kan tilby mange alternativer som tradisjonelle kontorlokaler ikke kan, men de kan også ha visse begrensninger som tradisjonelle forretnings- og handelsparker ikke har. Sørg for å stille spørsmål om eventuelle restriksjoner som kan legges på virksomheten din i en industripark før du signerer en leieavtale. Spørsmål du bør stille om eiendommen som du kanskje ønsker å ha adressert i leiekontrakten, inkluderer:

• Entreprenør- og servicebegrensninger : Sjekk om industriparken krever at du bruker spesifikke leverandører eller entreprenører for skilt, belysning, renoveringer, utbygginger eller andre tjenester som alarm, telefon, kabel osv.
• Reklame- og utseendebegrensninger : Det kan være begrensninger som kan påvirke virksomheten din, for eksempel må alle skilt være i svart og hvitt, ikke større enn 2 fot eller nøyaktig 5 fot fra bakken, for eksempel. Alle disse tingene vil gjøre det vanskelig å skille bedriften din fra andre, eller å bli sett på avstand.
• Klar for kabel og telefon : Hvis plassen din ikke er klar for kabel eller telefon, sjekk for å se hvor du kan få disse tjenestene og hvem de lokale leverandørene er.
• Verktøy : Du bør vite hvilke offentlige og private verktøy du kan bruke eller få tilgang til fra enheten din, og om du vil sette opp dine egne verktøykontoer; noen utleiere kan betale verktøyene dine og deretter fakturere deg for dem. Noter dersom utleier ikke er pålagt å bevise hva du skylder dersom du ikke blir fakturert direkte fra energiselskaper.
• Parkering og trafikkbegrensninger : Det kan være begrensninger på antall parkeringsplasser du og dine kunder kan bruke. Hvis ikke, er det sannsynligvis ingen restriksjoner på andre leietakere også.
• Arbeidstid : Noen industriområder har restriksjoner på åpningstider eller ukedager der du kan drive virksomheten din eller motta kunder og kunder.
• Arten av virksomhetsbeskyttelse og restriksjoner : Vil det være noen begrensninger på arten av virksomheten du driver? For eksempel, hvis du planlegger å åpne en antikvitetsbutikk, er det noen restriksjoner på hva du kan selge, eller, hvis du selger en vare, vil utleier tillate andre lignende, konkurrerende virksomheter å åpne mens du er leietaker? Et eksempel på hvorfor dette er så viktig å spørre og få skriftlig er at hvis en eksisterende leietaker har en dukkebutikk med beskyttelse mot detaljhandelsprivilegier i leieavtalen, kan en antikvitetsbutikk få forbud mot å selge antikke dukker fordi å selge dukker ville konkurrere med en eksisterende leietakers virksomhet. Du vil forsikre deg om at virksomheten din har lignende beskyttelse i industrikomplekset.

Ta tak i utbygginger og renoveringer

Leieavtaler kan være kompliserte, og hvis du planlegger å ta en plass 'som den er' og gjøre endringer i den, sørg for å ta opp de planlagte endringsplanene i leieavtalen. Spørsmål å stille om oppussing og utbygging av rom inkluderer:

• Kan du bygge ut eller renovere det eksisterende rommet? Hvis ikke, finn en annen plass; du trenger kanskje ikke å bygge ut plass nå, men aldri begrense bedriftens fremtidige vekstpotensial og uforutsette behov.
• Soneforordninger : Er det noen reguleringsbestemmelser som vil påvirke hvordan du kan bygge ut plass?
• Bekymringer om interessekonflikt: Er du pålagt å bruke utleiers entreprenører? I så fall anser dette som et sterkt negativt.
• Godkjenninger nødvendig: Hvilke spesielle tillatelser eller godkjenninger trenger du på forhånd fra byen, fylket eller utleieren?
• Forbedringsinsentiver: Vil utleier tilby leiereduksjoner, leiekreditter eller andre økonomiske insentiver for å bidra til kostnadene ved oppussing og utbygging?
• Unngå 'verdiøkninger' i leie: Hvis du øker verdien på plassen ved å bygge ut eller pusse opp, vil dette tillate utleier å øke husleien din proporsjonalt?
• Tidsbegrensninger: Vil det være noen tidsrammer som kreves av utleier, by eller fylke for å fullføre lagerrenoveringer og utbygginger?
• Tillatelser kreves: Hvilke spesielle tillatelser trenger du for å renovere eller bygge ut plassen din, og vil din utleier hjelpe deg med å få disse tillatelsene?